万科位列榜单第一，十强排名基本稳定

　　2019年上市房企总资产均值为1409.37亿元，同比上升25.67%；房地产业务均值为270.00亿元，同比增长34.39%；净利润均值为28.68亿元，同比增长11.94%；资产负债率均值同比上升1.87个百分点至69.96%；净负债率均值同比上升3.25个百分点至95.77%。

　　榜单显示，排名前十企业整体没有变化，仅出现微调。万科位列第一，中国恒大、碧桂园分列第二、第三位。融创中国排名提升较大，位列第四；中国海外发展排名与上年一致，位列第五；保利地产排名下降两位，排名第六。华润置地、龙湖集团、新城控股和富力地产分列第七至第十位。

　　万科2019年实现销售金额6308.4亿元，销售面积4112.2万平方米，分别增长3.9%和1.8%。2020年，万科坚持以客户为中心，以现金流为基础，持续创造更多真实价值，实现有质量的发展。

　　2019年，中国恒大实现合约销售人民币6010.6亿元，较2018年增长9.0%；合约销售面积5846.3万平方米，较2018年增长11.5%。2020年，中国恒大将全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展新战略。

　　具体来说，恒大首先是利用庞大的土地储备以及网上卖房的巨大优势，实现了销售的高速增长；第二，恒大主动控制土地储备规模，通过土地储备负增长以控制规模；第三，加强销售回款，增加现金流入从而大幅降低了负债总额和净负债率。

　　碧桂园2019年实现权益合同销售金额5522.0亿元，同比增长10.0%；权益合同销售面积约6237.0万平方米，同比增长15.2%。2020年，碧桂园坚信，未来的发展依然取决于国家的城镇化和现代化。集团将凭借自身在全国广泛而均衡的土地布局，树立道路自信，坚持走城镇化路线。

年度态势先扬后抑，企业估值向下调整

　　2019年，A股市场全年走势大致可以分为两个阶段，第一季度单边反弹的指数行情以及之后全年的震荡盘整。以2019年12月31日收盘价计算，沪深300指数从3010.65点上涨到4096.58点，全年累计上涨36.07%。地产板块与大盘走势基本一致，涨幅远小于大盘指数。申万房地产行业指数从3496.73点上涨到4292.31点，全年累计上涨22.75%，跑输沪深300指数13.32个百分点；横向对比来看，房地产板块全年涨幅在申万28个二级行业里排名22位。港股方面，恒生中国100指数全年累计上涨13.69%，恒生中国内地地产指数全年累计上涨33.00%，跑赢大盘19.31个百分点。总体来看，不同市场间房地产板块表现基本一致，但A股房地产板块表现弱于港股内房股板块，是因为香港上市的地产股大部分是龙头房企，当前市场向头部集中的趋势加速，资金更青睐龙头房企。

　　从每股收益来看，2019年，沪深和港股指数每股收益平均值分别为0.63元和1.23元，A股上市房企每股收益平均值为1.11元，每股收益水平高于A股指数。在港上市房企2019年每股收益平均值为0.83元，每股收益水平低于港股指数。

　　近两年，沪深上市房企和在港上市房企估值水平接近一致，2019年在港上市房企平均市盈率小幅上升，但平均市净率有所下降，沪深上市房企平均市盈率略低于在港上市房企，平均市净率则略高于港股上市房企。

　　股价表现方面，综合沪深和在港上市房企，2019年共137家房企实现上涨，其中3家企业涨幅超过了100%，占比2%，涨幅在50%~100%的企业有25家，占比13%，涨幅在20%~50%的企业有50家，占比26%，涨幅在10%~20%的企业有25家，占比13%，涨幅在0%~10%的企业有34家，占比17%。另外有58家房企在2019年股价下跌，占比29%。全年股价累计涨幅前十名里沪深上市房企占据4个席位，在港上市房企占据6个席位。2019年全年跌幅最靠前的10个股票中有8个来自于港股市场，2个来自于A股市场。

经营规模稳步增长，行业分化趋势延续

　　2019年，上市房企总资产均值为1409.37亿元，同比增长25.67%；净资产均值为296.17亿元，同比增长25.02%；房地产业务收入均值为270.00亿元，同比增长34.39%；净利润均值为28.68亿元，同比增长11.94%。各项规模指标中，总资产均值、净资产均值和房地产业务收入均值都实现了较为稳步的增长。

　　2019年，上市房企中规模优势型企业约占33%，规模稳健型企业约占16%，两类企业合计占比约49%；规模追赶型和规模滞后型两个阵营企业分别占约17%和34%，合计占比约51%。总体来看，行业规模类型分布基本保持稳定。

　　四类企业中，除了规模优势型企业各项指标均处于行业均值之上，其余三类企业各项指标均处于行业平均值之下。其中，规模追赶型企业和规模滞后型企业各项指标均与行业均值差距较大，一定程度上体现行业分化较为严重。

　　从上市房企总资产规模来看，截至2019年末，总资产超过千亿的房企有57家，约占上市房企总量的28%，超过3000亿的企业22家，约占上市房企总量的11%，其中，超过万亿的企业有5家，依次是万科、恒大、碧桂园、保利和绿地。从总资产累积值占比来看，榜单前15家企业的总资产累积值占比已经超过50%，榜单排名前55名企业总资产累积值占比超过80%。2018年这两项指标的数据分别为前17家和前55家。

负债比率小幅提升，房企偿债风险可控

　　从长期偿债能力看，2019年末，上市房企资产负债率均值为69.96%，较2018年上升1.87个百分点，标准差为0.18，离散程度较小；净负债率均值为95.77%，较2018年末上升3.25个百分点，标准差为1.36，离散程度较大。从短期偿债能力来看，上市房企流动比率均值为1.68，较2018年末下降0.03，标准差为0.97，离散程度较大；速动比率均值0.63，较2018年末下降0.08，标准差为0.67，离散程度较大；现金流动负债比率均值为0.97%，较2018年末下降4.70个百分点，标准差为0.23，离散程度较小。

　　2019年，综合上市房企的流动比率、速动比率、净负债率和资产负债率等指标可分析得出，强抗风险层级企业和中抗风险层级的企业分别约占上市房企总量的7%和31%，合计约占38%；低抗风险层级企业和弱抗风险层级企业分别占比约54%和8%，合计约占62%。

　　从资产负债率指标看，强抗风险层级企业和中抗风险层级企业的资产负债率分别为59.72%和68.15%；低抗风险层级企业和弱抗风险层级企业的资产负债率分别为72.26%和70.57%。从净负债率看，强抗风险层级企业和中抗风险层级企业的净负债均值分别为85.87%和83.52%；低抗风险层级企业和弱抗风险层级企业的净负债均值分别为97.98%和137.72%。从流动比率看，强抗风险层级企业和中抗风险层级企业的流动比率均值分别为2.62和1.67；低抗风险层级企业和弱抗风险层级企业的流动比率均值分别为1.59和1.49。

　　从企业资产负债率的分布看，2019年，约25%的企业资产负债率低于60%，瑞安等企业位于这一区间；约16%的企业资产负债率处于60%和70%之间，中海、华润等企业位于这一区间；约26%的企业资产负债率处于70%和80%之间，保利、金地等企业位于这一区间；约27%的企业资产负债率处于80%和90%之间，万科、绿地等企业位于这一区间；另外6%的企业资产负债率高于90%，这一区间的典型企业有中南、中梁等企业。

　　2019年，12家典型房企资产负债率均值为79.46%，较2018年下降0.02个百分点，有6家企业同比上升，其中中海、华润处于60%-70%的区间，中海资产负债率60.06%。富力、碧桂园、融创、恒大、万科、华夏幸福6家企业高于80%。扣除预收款项之后，12家典型房企的资产负债率均值为55.11%，较2018年上升0.93个百分点，其中7家企业同比上升。12家典型企业净负债率均值为94.11%，较上年上升4.75个百分点，7家企业同比上升。

行业利润增速下滑，不同房企表现分化

　　2019年，上市房企净资产收益率均值为9.50%，较2018年下降0.30个百分点；总资产净利率均值为2.18%，较2018年上升0.18个百分点；总资产报酬率均值为4.74%，较2018年下降0.03个百分点。三大盈利效率指标与2018年相比没有太大变化，表明当前市场进入了平稳发展时期。此外，盈利效率指标的离散程度较大，表明上市房企的盈利效率水平差异较大。

　　从上市房企盈利能力类型分布来看，盈利乏力型企业数量小幅上升，而盈利稳健型企业数量有所下降。盈利突出型和盈利稳健型企业数量分别占约10%和32%，二者合计占42%；盈利追赶型企业数量占比约为52%，盈利乏力型企业数量占比为6%，较上年上升2个百分点。

　　从各类型企业盈利能力指标具体表现来看，盈利突出型企业净利润均值和营业利润均值分别为194.02亿元和324.16亿元，净资产收益率均值和总资产净利率均值分别为19.19%和3.31%。盈利突出型企业无论是绝对值指标还是效率指标均远高于其他类型的企业。另一方面，盈利乏力型企业数量有小幅上升，整体亏损情况有所扩大，平均亏损9.78个亿，2018年这一数据为3.89亿元，同时净资产收益率和总资产净利率均值均为负数，依次为-6.32%和-2.30%。

　　2019年，12家典型房企纷纷创出销售业绩新高，与此同时，大部分企业的资本报酬率水平有所下降，且净利率水平出现分化。其中，保利的毛利率提高至34.96%，净资产收益率攀升至17.41%，另外中海和华润2家企业净利率均位于20%以上。在龙头房企梯队中出现盈利能力的分化，主要是不同企业商业模式不同形成的，有些房企偏向于高周转，通过以价换量让利走量，对于盈利能力要求有所放宽，另外一些房企更偏向于获取品牌溢价。此外，典型企业费用控制压力分化明显，12家典型企业中，富力、恒大、融创、新城4家企业三费比率同比上升，万科、保利、碧桂园等8家企业三费比率则有所下降，2019年相对于从收入端高速扩张，更多房企通过在成本端减费增效获取利润。总体而言，典型房企的三费控制能力领先于上市房企平均水平。

业绩增速整体向好，企业投资趋于理性

　　2019年，上市房企营业收入、净利润和净资产规模同比均实现增长。具体来看，上市房企营业收入增长率均值为19.72%，增速较上年上升0.44个百分点，标准差为0.55；净利润增长率均值为6.72%，增速较上年上升3.36个百分点，标准差为1.33；净资产增长率均值为16.43%，增速较上年下降4.46个百分点，标准差为0.39。从成长能力指标看，离散程度较大，表明上市房企成长能力差异较大。

　　从成长能力类来看，2019年，高成长性和中成长性企业占比分别为11%和25%，低成长性和弱成长性企业占比分别为25%和39%。整体来看，低成长性和弱成长性企业占比有所增加。

　　具体来看，高成长性企业全年营业收入增长率均值为96.14%，净利润增长率均值为60.48%，净资产增长率均值为45.80%；而弱成长性企业营业收入增长率均值和净利润增长率均值数据均为负数，企业成长出现困难。从成长性格各类企业均值的差距看，各类企业均值差距基本保持稳定。

　　从企业成长能力指标的分布来看，2019年上市房企在营业收入增长率的分布呈现向中心聚拢的变化，其中增长速度在0-20%的企业占比增长较大；净利润增长率同样聚集在0-40%之间；净资产增速基本保持稳定。在营业收入增长率方面，86%的企业营业收入出现正向增长，较2018年上升22个百分点；营业收入增幅大于40%的企业占比为17%，较2018年下降8个百分点。净利润增长率方面，71%的企业实现了净利润出现正向增长。

运营效率基本稳定，存货规模温和增长

　　2019年，上市房企经营效率基本保持稳定，2019年末，存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值分别为0.33、0.28和0.20，较上年数据略有小幅下降。

　　从各类型上市房企表现看，高速周转型企业存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均领先于行业平均水平，三项指标分别为0.59、0.46、0.35；平稳经营型企业三项周转率均值分别为0.38、0.31和0.22；落后经营型企业各项经营效率指标则低于总体均值水平。

　　截至2019年底，上市房企的存货总计13.99万亿元，其中存货超过1000亿元的有33家，较去年增加了4家；超过3000亿元的有10家，分别为恒大、碧桂园、万科、中海、保利、华润、绿地、融创、龙湖和招商蛇口。500亿元至1000亿元的有25家，200亿元至500亿元的有21家，100亿元至300亿元的有48家。榜单前12家企业的存货占据全部上市公司存货的50%以上，前35家企业的存货占据全部上市公司存货的70%以上。这两项指标2018年的数据分别为前15家和前33家。

纳税金额保持增长，企业践行社会责任

　　2019年,房企社会责任理念愈发加强，行为落实更加细化全面。上市房企在关注自身发展的同时不忘反哺社会，积极承担企业责任，履行社会义务，促进企业、社会、城市共同向可持续、健康、完善方向发展。从纳税指标来看，2019年，上市房企纳税额均值为23.41亿元，同比增加10.38%。

　　从上市房企社会责任类型分布来看，2019年，约7%的上市房企属于高贡献度型，中贡献度型房企占比约为18%，两类合计占比为25%，较上年提高6个点。其余两类企业占比合计约为75%。其中，高贡献度型、中贡献度型、低贡献度型企业均较上年增多，弱贡献度较上年下降9个点，呈现集中度上涨趋势。

　　从企业纳税额来看，2015年到2018年，上市房企纳税额均值显著增长。2019年，纳税额增长速度有所放缓。其中，高贡献度型企业纳税额均值达189.51亿元，同比下跌10.68%。中国恒大、万科、碧桂园纳税额分别约为406.30亿元、509.85亿元、377.37亿元，中海和华润置地纳税额也均在200亿元以上。中贡献度型企业纳税额均值为35.69亿元，同比下跌9.27%。低贡献度型企业纳税和弱贡献度型企业纳税均值为9.41亿元和1.64亿元，均较上年有所下跌。

　　基于房地产企业具有高度的资源整合能力，影响力愈发庞大，上市房企不断深化社会责任，内容更加丰富，含义持续渗透。企业社会责任报告方面，起于内部发展需求以及外部要求和期望，对内实现企业文化、理念的加强和管理，带来可持续的竞争力，对外以良好的正面形象加强沟通，增强企业的品牌美誉度。整体来看，我国企业社会责任从狭义层面向广义层面逐步发展，不局限于为股东创造利润，表现更加多元。总体来说，上市房企积极履行社会责任大大推动了社会的可持续发展。

技术助力运营增效，疫情加速线上营销

　　近年来，从上市房企成长轨迹来看，发展迅速且占据较高市场份额的企业普遍对市场的变动有着前瞻性的创新力，上市房企凭借持续输出的快速反应能力和创新能力树立起行业企业间的差异化竞争壁垒，促进房企、行业健康成长。

　　2019年，上市房企通过提高内部、外部双向整合能力。针对企业运营管理方面，加强了数字化管理的资源投入，分别针对员工管理、销售管理、工程管理、质量检测、物业管理等方面，依托APP进行线上协作和监测，大大缩短施工、销售周期。

　　营销创新方面，上市房企以结果为导向，提振营销，丰富营销内容、提升营销质量。受疫情影响，上市房企通过自建营销平台、小程序，联手房产销售平台，提速创新线上营销。

　　服务创新方面，多家上市房企将服务评分贯穿销售端到物业端，促进消费者、业主对销售人员服务、案场服务、物业服务进行评分，提出相关改进建议，基于此不断改善集团服务口碑。多元业务创新方面，上市房企布局方面愈发成熟，垂直下沉。

　　整体来看，近年来，上市房企积极的在各个方面创新和突破，通过创新能力的提升助推企业向上发展，从“以人为本”的出发点改善人居品质，以创新营销手段、服务创新提高消费者看房效率和体验，通过业务创新完善企业业务结构。